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La nuda proprietà di un immobile

La nuda proprietà è un modo molto vantaggioso di acquisire un immobile. Vediamo come funziona.

La nuda proprietà di un immobile

Aspetti principali e vantaggi

Consiste in un diritto di proprietà “incompleto”, privo cioè del diritto di godimento del bene.

Questo vuol dire che, acquistando la nuda proprietà di un immobile, se ne acquista la titolarità ma non il suo godimento.

In parole povere, non lo si può utilizzare a proprio vantaggio (ad esempio, non ci possiamo vivere, non lo possiamo affittare a terzi).

Il diritto di godimento resta in capo al soggetto, cosiddetto usufruttuario, che lo potrà utilizzare per viverci.

Potrà percepirne i frutti, ad esempio affittandolo a terzi e ricavandone un reddito.

Oppure potrà a sua volta trasferire a terzi il proprio diritto di usufrutto.

La durata dell’usufrutto, nella maggior parte dei casi, è per tutta la vita dell’usufruttuario.

In alcuni casi, però, può non essere anche a termine.

L’usufruttuario, naturalmente, non potrà trasferire la proprietà dell’immobile.

Questa facoltà rimane in capo al nudo proprietario e dovrà rispettare la destinazione economica del bene (non potrà, ad esempio, adibire l’immobile a ufficio se la sua destinazione è ad uso abitativo e viceversa).

Consolidazione dell'usufrutto

Una volta cessato l’usufrutto perché il titolare decede o perché è giunto il termine previsto, si ha la cosiddetta consolidazione tra la nuda proprietà e l’usufrutto che si riuniscono in capo allo stesso soggetto.

In parole povere, il diritto di proprietà torna nella sua pienezza.

Il valore di mercato della nuda proprietà

È chiaro che il prezzo di mercato di un immobile di cui viene trasferita la nuda proprietà sarà più basso rispetto a quello di un immobile di cui viene trasferita la piena proprietà, in quanto viene “scontato” del valore dell’usufrutto.

Quindi, riducendo ad una formula, abbiamo: valore nuda proprietà = valore piena proprietà – valore usufrutto

Il valore dell’usufrutto varia a seconda dell’età dell’usufruttuario, se è a vita, o a seconda della sua durata residua, se è a termine.

Usufrutto a vita

Il valore della nuda proprietà sarà tanto più elevato (quindi più vicino al valore di mercato della piena proprietà) quanto più sarà breve l’aspettativa di vita dell’usufruttuario (quindi più basso il valore dell’usufrutto) e viceversa.

Per determinare l’aspettativa di vita, vengono redatte periodicamente delle tabelle.

Esse prevedono diverse fasce di età dell’usufruttuario, ciascuna con una percentuale che dovrà essere applicata per determinare lo “sconto” da applicare al valore di mercato della piena proprietà.

Usufrutto a termine

Il valore della nuda proprietà sarà tanto più elevato (quindi più vicino al valore di mercato della piena proprietà) quanto più sarà breve il periodo di durata residua dell’usufrutto (quindi più basso il valore dell’usufrutto) e viceversa.

Vantaggi per il venditore

La vendita della nuda proprietà  è sicuramente vantaggiosa quando il venditore è una persona anziana.

Può di realizzare un utile immediato, riservandosi il diritto di continuare a vivere nella propria casa per il resto della sua vita senza dover pagare un affitto al nudo proprietario.

Vantaggi per l'acquirente

Può aggiudicarsi un immobile ad un prezzo ridotto rispetto a quello di mercato, con l’obbiettivo di un investimento a medio/lungo termine.

Ad esempio, al fine di beneficiare i propri figli quando saranno grandi ed evitare così di acquistare un immobile a prezzo pieno e magari in un mercato immobiliare futuro con quotazioni alte.

Vantaggi fiscali

L’acquirente potrà beneficiare, inoltre, di altri vantaggi di natura economica e fiscale, altrettanto importanti.

Innanzitutto, l’imposta di registro per l’acquisto sarà in misura ridotta rispetto all’acquisto della piena proprietà.

Le altre imposte come l’IMU e la TASI restano a carico dell’usufruttuario.

Restano a carico dell’usufruttuario anche le spese di manutenzione ordinaria, quelle straordinarie restano in capo al nudo proprietario.

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