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La trascrizione immobiliare

La trascrizione immobiliare è una forma di pubblicità che tutela gli acquirenti. Scopri come funziona.

La trascrizione immobiliare

In cosa consiste la trascrizione

Con essa viene pubblicizzato sul territorio nazionale il trasferimento della proprietà di un immobile e la costituzione su di esso di altri diritti reali come l’usufrutto, il diritto di superficie, la servitù, ecc…

In questo articolo mi occuperò strettamente della trascrizione della compravendita immobiliare con cui viene reso noto a terzi che un determinato immobile è stato venduto da Tizio a Caio.

E’ compito del notaio effettuare la trascrizione nei registri immobiliari presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari).

Funzione della trascrizione immobiliare

La sua funzione è quella di evitare la vendita dello stesso immobile più volte a soggetti diversi.

Quindi, se ci sono due atti di compravendita, prevale quello trascritto per primo, anche se di data posteriore.

L’atto non trascritto, pur essendo pienamente valido ed efficace tra le parti, non è opponibile ai terzi che abbiano trascritto tempestivamente anche se in data successiva.

Questo perché rimane ignoto ai terzi e pertanto non è opponibile nei loro confronti (c.d. efficacia negativa della trascrizione).

L’atto trascritto, quindi, è pienamente efficace ed opponibile nei confronti del terzo (c.d. efficacia positiva della trascrizione).

Funge da prova, fino a querela di falso, dell’esistenza e della titolarità di un determinato diritto in capo ad uno o più soggetti.

La trascrizione ha la funzione fondamentale di dirimere eventuali conflitti nascenti da alienazioni multiple di uno stesso bene immobile.

Con essa si stabilisce quale sia il soggetto titolare del diritto di proprietà.

Continuità delle trascrizioni

È di fondamentale importanza che ci sia la cosiddetta continuità delle trascrizioni.

Ad ogni trascrizione “a favore”, effettuata in occasione dell’acquisto della proprietà, deve corrispondere una trascrizione “contro”, effettuata in occasione della cessione della stessa proprietà.

Se questa sequenza viene interrotta e uno degli atti non viene regolarmente trascritto, tutti gli atti successivi saranno privi di efficacia e quindi inopponibili nei confronti dei terzi.

Pertanto, solo nel caso in cui io abbia acquistato un diritto di proprietà regolarmente trascritto potrò a mia volta farlo valere nei confronti dei terzi.

Funziona del notaio

È compito del notaio, prima di rogitare, verificare che ci sia questa continuità delle trascrizioni e tale ricerca dovrà risalire fino all’ultimo ventennio.

Una volta effettuata questa operazione, il notaio ha l’obbligo di provvedere al più presto a far trascrivere, a cura del Conservatore dei Registri Immobiliari, l’atto di compravendita, mediante il deposito della nota di trascrizione.

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